פינוי בינוי

 

פינוי בינוי

 

פינוי בינוי הינו חלק מתהליך ההתחדשות עירונית הצפוי להתרחש בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשנים הבאות. פינוי בינוי הינה סוג של עסקת קומבינציה מורכבת בה הורסים בניין או מתחם של בניינים קיימים ובמקומם מקימים בניינים חדשים. במסגרת עסקה זו הדיירים יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה בבניין חדש עם תשתיות חדשות. בדר"כ הדירה החדשה תהיה גדולה יותר מהדירה הקיימת.הדיירים זכאים לקבל מימון של שכר דירה לתקופת הבנייה ומימון עלויות המעבר בין הדירות.

 

 

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי בינוי אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי.

 

טרם פנייה ליזמים מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תיבחר נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על ובסיווגה מתאים.

 

בחינת התמורה לדיירים ע"י שמאי פינוי בינוי

 

במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה.

כדאיות התמורה המוצעת נבדקת ע"י תקן שמאי מס' 21 .

השמאי מבצע בדיקות רבות בניהם : המצב התכנוני הקיים,  התוכנית המוצעת, בדיקת דירה אופיינית,

המצב המשפטי של הנכס ועוד בדיקות רבות נוספות. לאחר הבדיקה השמאי קובע האם העיסקה

הינה כדאית לדיירים ואם היא אינה כדאית באיזה תנאים היא תהיה כדאית.