תמ"א 38

תפקיד השמאי בבחינת התמורה לדיירים בתמ"א 38.

 

תמ"א 38 הינו תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

התקן הישראלי לרעידות אדמה (413) נכנס לתוקף בשנת 1975 .לפי הערכות מרבית המבנים שנבנו

עד שנת 1980 אינם עומדים ברישות תקן זה ואינם צפויים לעמוד ברעידת אדמה.עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן הינה גבוהה יחסית ודורשת שינויים משמעותיים בשלד המבנה.

ברוב המקרים החיזוק נעשה ע"י תוספת מרחבים מוגנים וקירות בטון. הממ"דים החדשים נקשרים למבנה הקיים והם כאלמנטים אנכיים רציפים מבטון מזוין מסוגלים לספוג את הכוחות האופקיים המתפתחים במבנה בזמן רעידת אדמה.

 

עלות הוספת ממ"ד לדירה קיימת הינה כ- 80000-100000 ₪ תלוי בתנאים המשתנים בין מבנה אחד למשנהו. לפעמים תוספת ממ"דים בלבד אינה מספיקה ונדרש לבצע שדרוג יותר מורכב לשלד המבנה ע"י חיזוקים במקומות הנדרשים ובניית קטעי קירות בטון בהיקף המבנה.

מכאן ברור שעלות חיזוק מבנה קיים יכולה להגיע למאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים.

ברור שללא תמריץ כלכלי  רוב בעלי הבתים לא יהיו מסוגלים לעמוד בעלויות הצפויות כתוצאה מחיזוק המבנה.

 

כדי להתגבר על בעיה זו המדינה מאפשרת קבלת זכויות בנייה נוספות למבנה קיים.

זכויות אלו מתקבלות ללא הכנת תב"ע חדשה והתנאי לקבלתן הוא חיזוק המבנה בהתאם לתקן 413.

זכויות בנייה אלו מהוות תמריץ כלכלי על מנת לחזק מבנים קיימים.

באזורים בהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות

לחיזוק המבנים במסגרת תמ"א 38.ברוב המקרים הדיירים זוכים לתוספת ממ"ד ומרפסת ולעיתים תוספת של עוד חדר נוסף בתמורה לזכויות שהיזם מקבל על גג המבנה.במקרים רבים היזם מתחייב לשפץ את המבנה ולהוסיף מעלית בתמורה לזכויות אלו.

 

הליך ארגון הדיירים לפרויקט הינו תהליך מורכב המחייב שיתוף פעולה של גורמים מקצועיים כגון : עו"ד, שמאי מקרקעין , אדריכלים ומהנדסים.

פעמים רבות הדיירים אינם בטוחים כי ההצעה שקיבלו מהיזם היא ראויה.

קיימים אזורים בארץ בהם שווי הקרקע גבוה מאוד ורווחי היזמים גבוהים מאוד ולכן ראוי שגם התמורה לדיירים תהיה בהתאם.

פעמים רבות יזמים לא מקצועיים ( "מעכרים") יציעו לדיירים הצעות לא ראליות שלאחר בדיקה כלכלית יתברר שהיזם לא מסוגל לתת תמורה זו ועדיין להרוויח. לכן הצעות שנשמעות טובות מידי יש לקחת בעירבון מוגבל ולבדוק אותן לעומק.

 

הדייר ללא ליווי מקוצעי לא יוכל לדעת לבחון את הצעת היזם ולענות על השאלות הבאות:

כיצד ניתן למקסם את תוספות הבנייה?

כיצד ניתן למקסם את אחוזי הבנייה?

האם התמורה המוצעת היא הוגנת?

האם היזם מסוגל לתת תמורה טובה יותר והפרויקט עדיין יהיה כלכלי?

 

על כל שאלות אלה יכול לענות שמאי מקרקעין מטעם הדיירים ולקבוע אם התמורה המוצעת הינה ראויה או לא, לכן רצוי לבחור שמאי מקרקעין חיצוני ומקצועי.

גורם מקצועי מנוסה בתחום של תמ"א 38 שיכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית וגם לשמור על האינטרסים של כל הצדדים. עבודת השמאי קובעת לא רק את כלכליות הפרויקט אלא את הדרכים האופטימאליות מבחינת זכויות הבנייה למקסום הפרויקט . מינוי שמאי מטעם הדיירים יבטיח כי הדיירים יקבלו את התמורה המקסימלית האפשרית ומצד שני רווח סביר ליזם.